Když se mluví o novele stavebního zákona, skloňují se roky 2027 a 2028 – vznik úřadů rozvoje území, jedno razítko, konec dosavadních stavebních úřadů. Jenže část novely nabývá účinnosti dřív, a to prvním dnem měsíce následujícího po vyhlášení ve Sbírce zákonů. Novela má být vyhlášena ve Sbírce zákonů v listopadu 2026, a proto první vlna změn dopadne na úřady už 1. prosince 2026 – tedy v režimu dosavadní soustavy úřadů a dosavadních spisů. Další změny pak mají nabýt účinnosti o měsíc později, tedy 1. ledna 2027. Co přesně se od prosince a ledna mění a na co se připravit nejdřív?

Proč první vlna přichází dřív než nová soustava úřadů

Novela má dělenou účinnost rozloženou do tří termínů. Institucionální reforma přichází až později. K 1. lednu 2027 vzniká Úřad rozvoje území ČR a integrace povolení se hned uplatní u vyhrazených staveb, tedy mimo jiné velké dopravní a energetické infrastruktury. Běžné podnikatelské stavby – haly, dílny, provozovny – se dočkají integrované státní stavební správy až od 1. ledna 2028, kdy vznikají úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště. Krajské a obecní stavební úřady zanikají k 31. prosinci 2027.

První vlna ale na nic z toho nečeká. Mění procesní i věcná pravidla, se kterými se pracuje okamžitě – lhůty, námitky, fikce, hlediska posuzování. Pro úředníka to znamená, že nová pravidla bude aplikovat ve staré struktuře, na stávajících spisech a bez nových systémů.

Fikce souhlasu a rozšířené zrychlené řízení

Nejcitlivější novinkou je fikce souhlasu u jednoduchých staveb povolovaných na žádost stavebníka ve zrychleném řízení. Záměr se bude považovat za povolený uplynutím 30 dnů od podání žádosti (§ 212a). Zrychlené řízení se zároveň rozšiřuje i na záměry, které vyžadují výjimku podle zákona o ochraně přírody a krajiny (ruší se § 212 odst. 1 písm. c)).

Mezi jednoduché stavby se nově řadí i bytové domy do 500 m² zastavěné plochy, do čtyř nadzemních podlaží, výšky 9 metrů a s jedním podzemním podlažím (příloha č. 2). Okruh záměrů, u nichž lze jít zrychleně, se tím citelně rozšiřuje.

Pro praxi to znamená jediné, a to hlídat 30denní lhůtu stejně pečlivě jako obsah spisu. Nečinnost úřadu už nebude jen procesní vadou – povede přímo ke vzniku povolení.

Kratší lhůty pro účastníky a nová hranice důvodnosti námitek

Lhůta pro uplatnění námitek účastníků řízení se zkracuje na 10 dní (§ 188 odst. 1), námitku podjatosti lze uplatnit do jednoho týdne (§ 190a odst. 1). Zásadní je ale změna kvalitativní. Námitky, které nespočívají v porušení právních předpisů, nebudou důvodné (§ 193 odst. 5). Omezení dopadá i na soudní přezkum – nepřípustné mají být žaloby a alobní body, které nespočívají v porušení právních předpisů nebo obsahují skutkové a právní důvody, které žalobce neuplatnil v řízení o odvolání, ač tak učinit mohl (§ 307 odst. 1).

Dál se ruší 2měsíční lhůta pro rozšíření žaloby (§ 306 odst. 2), odkladný účinek lze navrhnout jen spolu se žalobou nebo kasační stížností a soud má žaloba s přiznaným odkladným účinkem rozhodnout do 90 dnů (§ 308). Vyjádření ani závazné stanovisko už nelze v přezkumném řízení zrušit nebo změnit poté, co rozhodnutí nabylo právní moci (§ 179a).

Zrychlí to řízení? Zkrácené lhůty ano. Otázkou je, jestli se úspora nepřelije do sporů o to, co ještě „spočívá v porušení právních předpisů“ – výklad téhle hranice ponese úřad a ustálí se až v judikatuře.

Co se mění pro posuzování záměru

Splnění podmínek pro povolení se nově posuzuje podle právního stavu ke dni podání žádosti, ledaže stavebník požádá o posouzení podle stavu ke dni vydání rozhodnutí (§ 193 odst. 6). Při změně stavby před dokončením si lze zvolit novější právní stav (§ 224 odst. 6). Stavebník může k žádosti připojit nebo doplnit vlastní návrh stavebního povolení (§ 184 odst. 5) a úřad má povinnost informovat ho o důvodech, pro které žádosti nelze vyhovět, a dát mu prostor se k nim vyjádřit (§ 194a odst. 1).

U záměrů v zastavitelném území platí, že záměr v souladu s územním plánem a s požadavky na výstavbu je přípustný i z hlediska jiných zákonů. Krajinný ráz ani ochrana zemědělského půdního fondu se u nich až na výjimky neposuzují (§ 194 odst. 1, 3 a 4). Nově se také vymezuje kategorie staveb pro hromadné bydlení s převažující funkcí bydlení a podlahovou plochou od 10 000 m² (§ 5 odst. 7) a plánování, příprava, výstavba i provoz veřejné infrastruktury a vyhrazených staveb se označují za veřejný zájem (§ 5 odst. 8).

Nejistota, se kterou je třeba počítat

Senátorský klub Starostů oznámil koncem září, že chce v listopadu podat návrh na zrušení celé novely u Ústavního soudu. K podání je potřeba podpis nejméně 17 senátorů. Vytýká novele mimo jiné nerovné postavení stavebníků, dopady označení vyhrazených staveb za veřejný zájem na úvahy o vyvlastňování a výjimku, která umožňuje zachovat nelegální stavby.

Pro úřad z toho plyne praktický závěr: podaný návrh sám o sobě účinnost nepozastavuje. Od prosince se bude postupovat podle nových pravidel bez ohledu na to, že o nich možná bude rozhodovat Ústavní soud.

---

První vlna změn přichází rychle a týká se agendy, kterou řešíte každý den. Na kurzu Stavební zákon od roku 2027 – jak zvládnout další vlnu změn v praxi? se mimo jiné dozvíte:

• Která ustanovení platí už od prosince a která až od roku 2027 a 2028?
• Jak v praxi funguje fikce a co se stane, když úřad nestihne 30denní lhůtu?
• Které záměry nově spadají do zrychleného řízení?
• Jak posuzovat důvodnost námitek, které nespočívají v porušení právních předpisů?
• Co znamená posuzování záměru ke dni podání žádosti pro rozpracované spisy?
• Jak naložit s návrhem povolení záměru, který připojí sám stavebník?
• Co se mění u záměrů v zastavitelném území a kdy se neposuzuje krajinný ráz a ZPF?
• Které povolení se už nemusí zveřejňovat na úřední desce?
• Jak se změní možnosti přezkumu závazných stanovisek a soudního přezkumu?
• Kdy aplikovat stará a kdy nová pravidla?

Všechny tyto i mnoho dalších si rozebereme s lektorem JUDr. Jakubem Kanickým, Ph.D., na konkrétních příkladech s ohledem na potřeby praxe.