Prezident republiky podepsal 17. září 2026 rozsáhlou novelu stavebního zákona. Legislativní cesta, kterou jsme na jaře a v létě sledovali, tím končí a začíná ta praktická. Podpis přišel i přes prezidentovy otevřeně vyslovené výhrady a týden poté, co Poslanecká sněmovna přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu. Pro stavební úřady to znamená, že už nejde o návrh, ale o pravidla, na která se musí připravit. Co se tedy mění a kolik času na to úřady mají?

Jak novela prošla? Senát proti, Sněmovna pro, prezident s výhradami

Senát novelu zamítl. Poslanecká sněmovna jeho veto přehlasovala ve středu 9. září 2026 po zhruba pětihodinové debatě poměrem 104 hlasů koaličních poslanců proti 53 hlasům opozice. Prezident Petr Pavel novelu podepsal 17. září 2026, tentýž den, kdy podepsal také zákon o evidenci tržeb a naopak vrátil Sněmovně zákon o právních poměrech státních zaměstnanců.

Podpis ale nebyl bez pochybností. Prezident označil za problematické zejména rozšíření fikce souhlasu, zjednodušení podmínek pro dodatečné povolování takzvaných černých staveb a možné oslabení ochrany veřejných zájmů. Konkrétně zmínil i slabší ochranu nejkvalitnější zemědělské půdy. Přesto se rozhodl dát zákonu šanci. Nevládní ekologické organizace nyní vyzývají senátory k podání ústavní stížnosti, takže poslední slovo nemusí být řečeno.

Úřady rozvoje území místo dosavadních stavebních úřadů

Od roku 2027 má vzniknout Úřad rozvoje území ČR jako ústřední správní úřad. V roce 2028 pak má vzniknout 14 úřadů rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště v obcích s rozšířenou působností. Krajská a obecní úroveň už nemají být představovány odbory krajských a obecních úřadů, nýbrž má jít o úřady státu. Dosavadní úředníci v krajích a obcích mají automaticky přejít pod státní správu.

Základní soustavu a působnost zákon vymezuje poměrně jasně, nicméně klíčové provozní otázky, tedy podrobnosti přechodu úředníků, spisová rozluka, personální obsazení a další, zůstávají nedořešené. Právě tady bude ležet většina starostí roku 2027.

Jedno razítko a nové rozdělení rolí

Procesním jádrem novely je princip „jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko“. Stavební úřad, respektive úřad rozvoje území kraje, má sám posuzovat jedenáct oblastí veřejných zájmů. Role dotčených orgánů se tím má minimalizovat. Vydávání závazných stanovisek a vyjádření jim má zůstat jen v několika málo případech, kde to stanoví zvláštní zákon.

Mění se i dělba odpovědnosti: za soulad dokumentace s právními předpisy má odpovídat projektant, zatímco úřad se má soustředit především na ochranu veřejných zájmů, vypořádání námitek účastníků řízení a procesní správnost. Hranice mezi obojím ale nebude vždy ostrá a právě její hledání bude v praxi citlivé.

Fikce povolení, nárokovost a méně odvolání

Novela staví na přední místo zásadu, že rozvoj či výstavbu lze znemožnit jen tehdy, nelze-li dostatečnou ochranu jiných hodnot zajistit podmínkami, kompenzačními nebo zmírňujícími opatřeními. Zamítnutí žádosti se tak má stát až krajním řešením. Splnění podmínek pro povolení se má nově posuzovat ke dni podání žádosti, ledaže stavebník požádá o posouzení podle stavu ke dni vydání rozhodnutí.

Vybraná povolení se mají vydávat jako první úkon v řízení s tím, že budou obsahovat pouze výrok, nebude možné se proti nim odvolat a právní moci budou nabývat doručením stavebníkovi. U jednoduchých staveb a sítí technické infrastruktury má ve zrychleném řízení platit fikce povolení, nevydá-li úřad rozhodnutí ve lhůtě. Kolaudační rozhodnutí bude nově moci vydat i autorizovaný inspektor.

Přinesou tyto změny skutečně zjednodušení? Novela pracuje s řadou neurčitých pojmů, jejichž výklad přenáší na úřad. To může namísto zrychlení vést spíše k nejistotě, minimálně po dobu, než se výklad ustálí v praxi a judikatuře.

Přechodná ustanovení a která pravidla platí kdy

Novela má nabýt účinnosti zčásti už 1. ledna 2027, zčásti až 1. ledna 2028. Navíc dříve zahájená řízení se mají zásadně dokončit podle dosavadních právních předpisů. Přinejmenším rok 2027 tak poběží ve dvojím režimu a vedle sebe se bude aplikovat několik časových verzí stavebního zákona. Pro úředníka to znamená jediné: umět bezpečně určit, které pravidlo na konkrétní spis dopadá.

Podpis novely otevírá řadu otázek, na které si praxe bude muset rychle najít odpovědi. Na kurzu Stavební zákon od roku 2027 – jak zvládnout další vlnu změn v praxi? se mimo jiné dozvíte:

• Jak se změní hlediska pro povolování staveb?
• Co bude v praxi znamenat „nárok“ na povolení a přinese to spíše právní jistotu, nebo nové spory a průtahy?
• Za co ponese odpovědnost projektant a za co úředník?
• Vyřídí opravdu vše jediný úřad?
• Kdy bude možné získat povolení už jako první úkon v řízení a jaké další nástroje mají povolování urychlit?
• Jak se v praxi projeví fikce povolení a fikce souhlasu?
• Získají obce nad výstavbou větší kontrolu, nebo naopak jejich postavení oslabí?
• Jaké námitky budou moci uplatňovat účastníci řízení?
• Co bude znamenat přechod úředníků pod úřady rozvoje území?
• Kdy aplikovat stará a kdy nová pravidla?

Tyto i další otázky si rozebereme společně na konkrétních příkladech s ohledem na potřeby praxe.