10. 08. 2026

JUDr. Jakub Kanický, Ph.D.

Poslanecká sněmovna schválila 10. července 2026 rozsáhlou novelu stavebního zákona. Ačkoli finální osud novely závisí také na Senátu, potažmo prezidentu republiky, již nyní je zřejmé, jakým směrem se novela ubírá. Jejím deklarovaným cílem je zrychlit a zjednodušit povolování staveb a učinit ho předvídatelnějším. Jakými nástroji toho chce novela dosáhnout?

Úřady rozvoje území místo dosavadních stavebních úřadů

Od roku 2027 má vzniknout Úřad rozvoje území ČR jako ústřední správní úřad. V roce 2028 pak má vzniknout 14 úřadů rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště v obcích s rozšířenou působností. Krajská a obecní úroveň už nemají být představovány odbory krajských a obecních úřadů, nýbrž má jít o úřady státu. Dosavadní úředníci v krajích a obcích mají automaticky přejít pod státní správu. Základní soustavu a působnost zákon vymezuje poměrně jasně, nicméně klíčové provozní otázky (podrobnosti přechodu úředníků, spisová rozluka, personální obsazení a další) ponechává nedořešené. Legitimně proto panují obavy, nakolik tato institucionální reforma proběhne hladce a zda nebude znamenat kolaps.

Nová hlediska povolování staveb a územního řízení

Novela staví na přední místo novou zásadu, že rozvoj či výstavbu lze znemožnit jen tehdy, nelze-li dostatečnou ochranu jiných hodnot zajistit podmínkami, kompenzačními nebo zmírňujícími opatřeními. Zamítnutí žádosti se tak má stát až krajním řešením. Má jít o „nárokovost“ povolení. Co konkrétně to ale bude znamenat pro praxi? Mají se mimo jiné změnit pravidla uplatňování požadavků na výstavbu: nově se mají použít s ohledem na technickou, funkční a ekonomickou proveditelnost, u vyjmenovaných staveb se některé neuplatní tam, kde by to bylo zjevně ekonomicky nepřiměřené, a část z nich lze splnit i příspěvkem obci podle plánovací smlouvy. Splnění podmínek pro povolení (tj. souladu záměru s územně plánovací dokumentací, s požadavky na výstavbu a s dalšími hledisky posuzovanými úřadem) se má nově posuzovat ke dni podání žádosti, ledaže stavebník požádá o posouzení podle stavu ke dni vydání rozhodnutí.

Přinesou tyto změny skutečně zjednodušení a více flexibility? Pracují s řadou neurčitých pojmů („dostatečná ochrana podmínkami“, „zjevně nepřiměřené přínosům“), jejichž výklad přenášejí na úřad. To může namísto zrychlení vést spíše k nejistotě, minimálně po dobu, než se výklad těchto pojmů ustálí v praxi a judikatuře. A paradoxně může být i na újmu předvídatelnosti požadavků, které má stavebník splnit.

Jedno razítko, integrovaná ochrana veřejných zájmů a nové role

Procesním jádrem novely má být princip „jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko“. Stavební úřad, resp. úřad rozvoje území kraje má sám posuzovat jedenáct oblastí veřejných zájmů. Role dotčených orgánů se tím má minimalizovat. Vydávání závazných stanovisek a vyjádření jim má zůstat jen v několika málo případech, kde to stanoví zvláštní zákon. Jasnější má být rozdělení rolí v procesu projektování a povolování staveb: za soulad dokumentace s právními předpisy má odpovídat projektant. Úřad se má soustředit především na ochranu veřejných zájmů, vypořádání námitek účastníků řízení a procesní správnost. Je ale zřejmé, že hranice mezi souladem dokumentace s právními předpisy na straně jedné a hledisky chráněnými úřadem na straně druhé nebude vždy ostrá.

Nástroje ke zrychlení stavebního řízení a povolování

Novela si za cíl klade také zrychlit řízení. Vybraná povolení se mají vydávat jako první úkon v řízení s tím, že budou obsahovat pouze výrok, nebude možné se proti nim odvolat a právní moci budou nabývat doručením stavebníkovi. U jednoduchých staveb a sítí technické infrastruktury má platit ve zrychleném řízení fikce povolení, nevydá-li úřad rozhodnutí ve lhůtě. Kolaudační rozhodnutí bude nově moci vydat i autorizovaný inspektor.

Přechodná ustanovení: která pravidla stavebního zákona platí kdy

Novela má nabýt účinnosti zčásti už 1. ledna 2027, zčásti až 1. ledna 2028. Navíc dříve zahájená řízení se mají zásadně dokončit podle dosavadních právních předpisů. Přinejmenším rok 2027 tak poběží ve dvojím režimu. V praxi se tak vedle sebe bude aplikovat několik různých časových verzí stavebního zákona, což může činnost úřadů a povolování staveb dále zkomplikovat.

Novela otevírá řadu otázek, na které si praxe bude muset rychle najít odpovědi. Na kurzu Stavební zákon od roku 2027 – jak zvládnout další vlnu změn v praxi? se mimo jiné dozvíte:

• Jak se změní hlediska pro povolování staveb?
• Za jakých podmínek stavba nebude muset splnit všechny technické požadavky?
• Jak se změní význam územního plánování?
• Co bude v praxi znamenat „nárok“ na povolení a přinese to spíše právní jistotu, nebo nové spory a průtahy?
• Za co ponese odpovědnost projektant a za co úředník?
• Vyřídí opravdu vše jediný úřad?
• Kdy bude možné získat povolení už jako první úkon v řízení a jaké další nástroje mají povolování urychlit?
• Získají obce nad výstavbou větší kontrolu, nebo naopak jejich postavení oslabí?
• Jaké námitky budou moci uplatňovat účastníci řízení?
• Kdy aplikovat stará a kdy nová pravidla?

Tyto i další otázky si rozebereme společně na konkrétních příkladech s ohledem na potřeby praxe.